关于我州城市住宅区物业管理

 

情况的调研报告

 

 

 

 

为进一步推动我州城市住宅区物业管理工作的顺利开展，今年3月-5月，州政协组织部分政协委员，会同州住建局，就全州城市住宅区物业管理情况进行了专题调研。形成报告如下：

一、基本情况

我州物业管理起步较早。2002年，先于国家和省制定了《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）。2003年出台了《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例实施办法》，在这之后新建的住宅小区大多数实行了物业管理。

目前全州共有规模（2.5万平方米）以上的住宅小区793个，总面积5300余万平方米。其中，实行了物业管理和前期物业管理的小区322个，面积1700余万平方米，占32%，高于全省25%的平均水平；由原产权单位管理、业主自管、社区代管的准物业管理面积740余万平方米，约占14%。全州具备资质的物业管理企业共有180家，从业人员3673人。其中：二级资质1家，三级资质129家，暂定级的50家。这些企业可分为两类：一类是独立核算，自负盈亏，具有独立法人资格;另一类是房地产开发企业的子公司或分公司，盈亏均由开发企业负责。全州各县市物业服务收费均实行政府指导价，每月每平方米在0.50元――1.00元之间，个别达到1.50元。在已实行物业管理的住宅小区中成立业主委员会的有235个，占73%。全州物业维修资金缴存总额达到3.6亿元，使用0.19亿元，使用率为5.3%。

近年来,州委州政府高度重视城市住宅区物业管理工作，各县市也不断加大工作力度，均将其纳入社会管理创新的实践中。延吉市全面规划城市住宅区物业管理，积极推进准物业全覆盖工程；汪清县采取管理职能下沉，壮大社区力量指导物业管理；珲春市将物业管理与城市管理合并进行综合执法等方式方法，都取得了明显的成效。

经过10年的努力，全州物管企业的品牌、形象意识和广大业主的参与意识有所增强。在省、州物业管理达标创优活动中，荣获“吉林省示范物业管理住宅小区”2个、“吉林省优秀物业管理住宅小区”22个，“全州优秀物业管理住宅小区”54个，物业管理工作逐步向规范化迈进。

二、存在的问题

（一）监管机制有待进一步完善。一是对城市住宅区建设在立项时监管不利，审批不严，有法不依。“先上车，后买票”，边建设边补手续，开发建设了一些达不到规划标准的住宅小区，不利于物管企业的规模经营。二是对住宅区建设监管不力，伪劣材料被大量使用于住宅区共用设施上，许多住宅区公用设施刚过保修期就需全盘更换，为以后实施物业管理埋下了隐患。三是政府物业监管职能分散，执法合力不够。物业管理工作涉及规划、建设、城管、房产、物价、工商、税务、公安、街道、供水、供电、供热、环卫、电信、有线电视、通讯等近20个部门和单位，有利争着管，没利无人管，执法力度和效果严重削弱。据了解，十年来，全州竟无一按《条例》罚则被处罚的案例。

（二）规避《条例》现象严重。由于《条例》早于国家和省的相关法规出台，存在着有些规定过粗，可操作性不强，管理职能权责不清，个别规定脱离物管工作实际等问题，《条例》刚性差，满足不了物业管理工作的需要。

一是一些开发商在出售房屋时极力避免签订“前期物业管理协议”，即使签订协议也利用《条例》规定过粗的漏洞把管理方的责任和义务简单化，致使《条例》规定的有关前期物业管理必须具备和提供的服务落实不了，源头把关措施被规避。二是由于前期物业管理大部分由开发商的子公司或分公司承担，他们在接管物业时不验收，即便有验收也是走过场，成了开发商的代言人。综合验收时，因为政府监管部门实行“分头验收”，验收执法也往往被开发商各个击破，查验工作措施被规避。三是《条例》规定，小区入住率达到一定比例，必须成立业主委员会，由业主委员会选聘物管企业进行物业管理，前期物业管理即告结束。但目前多数小区前期物业管理都超过保修期，其目的就是为了逃避维修责任。等保修期一过，基础设施开始出现质量问题，各类纠纷相继出现，便退出管理，留下的是一个烂滩子。而那些专业的物管公司却因为基础设施维修投入过大、收费标准难以提高、收费困难而不愿接手，一旦接手，业主就将本应由开发企业负责的遗留问题，强加在物管企业头上，物管企业代人受过，在实施物业管理过程中困难重重。据统计，在各类纠纷中，近80 %的矛盾源于开发建设遗留问题。主要表现在设计变更导致业主权益受损；房屋建筑和附属设备质量差达不到设计使用年限；配套项目缺项甩项；地下车库、配套设施权属不清，产权不明等。

（三）物管企业生存难。

1、相关优惠政策得不到落实。《吉林省物业管理办法》第44条规定“居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取”， 第45条规定“供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用，在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担“，第54条规定供水、供电、供气、供热、排水经营单位应负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新。但相关部门执行的不好或者拒不执行，如电力部门对小区内公用照明用电及电力损耗，尤其是向高层建筑供热时，二次加压产生的电费，也都按营业用电的标准向物业公司收取。并且不负责楼道或者楼栋、单元内的居民电表前的各项供电设施设备的维修、养护和更新。供水部门也执行着98年的《吉林省供水办法》，不执行09年的《吉林省物业管理办法》，对物业区内的公用水费、小区总表和业主分表之间的跑、冒、滴、漏产生的费用均向物管企业按营业用水标准收取。而且不负责楼道或者楼栋、单元内居民水表前的各项供水设施设备的维修、养护和更新。

2、收费政策已不适应物管行业发展，收费标准低。我州物业管理收费为政府指导价，十年来未作调整。十年来，物业企业的经营成本不断上涨，业主的服务需求也在不断提高，尤其是人员工资增长幅度已经超过50%，物管企业压力大，导致企业招工困难，从业人员素质偏低，普遍缺乏物业管理知识和实践经验，服务水平与业主消费需求不相适应，物业管理行业发展举步维艰。

3、收费约束机制没有形成，收费率低。全州物业平均收费率不到70%。收费率低的原因是多方面的：一是物管企业服务人员素质偏低，部分物管企业服务质量不好，业主与企业之间的纠纷不能及时解决，业主产生不满情绪影响交费；二是业主消费意识和契约意识还没有形成，不愿交费。很多业主还没有形成花钱买服务意识，习惯于计划经济条件下的“福利待遇”，既不愿交纳物业费，又想靠政府提供物业服务与管理，影响物业管理的整体推进。如珲春的靖园小区，面积20多万平方米，几年来珲春市投入近300万元改造了小区的基础设施，先后推荐三个物管企业进驻小区，在1800多住户中，只有21户交纳了0.12元/平方米的物业费，致使三家物管公司被迫弃管，目前只能由社区代管。三是在物管领域还没有相关的扶贫政策，困难群体没有能力交费。四是对恶意不交费的钉子户诉讼周期长，“打官司”得不偿失，物管企业放弃收费。

4、物管企业规模小，经营成本高，企业发展后劲不足。据有关数据表明，在目前的管理技术和管理水平条件下，物业管理规模在人均管理面积3000平方米左右是物业企业的盈亏点。而我州多数物管企业规模小，经营成本居高不下，再加上物管行业的税赋高达8.25%，导致物管企业发展缓慢。据统计，在全州180家物管企业当中，盈利企业60家，约占33%，持平企业35家，约占20%，亏损企业85家，约占47%，盈利企业也处于微利状态。

物管行业处于企业规模小--经营成本高--不盈利--难投入--服务水平难提升--收费率难提高--企业难壮大的恶性循环中。

5、化解物业管理纠纷的渠道不畅通。由于调解物业纠纷的方式单一，业主与物管企业双方均存在维权难的问题，一旦遇到纠纷，便陷入司法诉讼的复杂程序中，成本高，周期长，影响物管企业的正常经营，物业管理工作很难顺利开展。2011年全州法院系统受理民事案件21114起，其中受理物业纠纷案件429起，占2%，而这些案件多为调解结案。另外，物管企业的行业自律和维权机制还没有建立起来，全州仅在延吉成立一个物业管理行业协会，会员企业只有33家，仅占全州物管企业总数的18%。

（四）对物业管理法规普及宣传不够，业主参与物业管理意识不强。通过问卷调查和各方面人员的调研座谈会反映的情况来看，街道、社区从事物业监管的工作人员，物管企业的管理人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍存在对物业管理法规知之甚少的现象。一是广大业主依法维权的能力和意识较差，包括公职人员在内，居民自治的观念十分淡薄，主动参与物业管理的很少。二是物业管理本是居民自治的重要内容，却形成了政府“一头热”现象。业主大会难召开，业主委员会难成立的问题比较突出。有些虽成立了业主委员会，其成员大多由退休人员、无业人员构成，个体素质差别大。他们有的是凭热心，尽义务，有的却是为了图一己之利。调查中发现，某小区的业主委员会9名成员中有7名不交物业费，物管企业敢怒不敢言。业主们的意见稍有分歧就无法形成共识，难以实现广大业主对物业管理的参与和监督，业主委员会的作用没能真正发挥。

（五）老旧小区实行物业管理难度大。没有物业管理的住宅区多为老旧小区，这些小区大多建成于福利分房时代，小区基础设施差，不具备相应的物业管理条件，如不综合整治，难以实现物业管理。目前，全州多数县（市）尚未制定推进老旧小区综合整治的总体规划，“棚户区改造”工程、“暖房子”工程虽然推进很快，但有些地方与老旧小区综合整治工程脱节，缺乏统筹合力。特别是这类房屋按售房比例归集的维修基金很少，有的已经用完，维修资金缺口很大。另外在这类小区内，大部分居住着收入不高的困难群体和流动暂住群体，物业管理意识淡漠，再加上小区建筑面积小，管理成本高，物管企业难以涉足。

三、意见和建议

物业管理关系千家万户，是党和政府做好基层工作的重要抓手，是构建和谐社会的基本内容。州内各级党委和政府要高度重视物业管理在社会管理和城市管理中的基础作用，逐步健全工作机制，推动物业管理与社区管理的有效结合。多措并举，引导物业服务企业利用自身资源参与社区建设，确保物业管理在提升城市发展质量、维护社会秩序、提升市民生活品质方面发挥更大的作用。

（一）要进一步完善物业管理的监管机制

1、在州、县（市）两级政府建立物业管理工作领导小组和联席会议制度，负责制定物业管理的整体推进规划，组织和协调物业管理的政府监管和对下指导工作，处置物业管理中的突出问题。按照物业公司管理、业主自行管理、产权单位管理、社区代管等4种形式的物业管理模式，结合社会管理创新，着力研究物业管理的综合执法机制建设，可采取珲春市把物业管理和城市综合执法融为一体的做法，鼓励职能整合，强化执法合力，切实解决执法职能分散和合力不够的问题。

2、在街道、社区应当明确物业管理的分管领导和专兼职工作人员，具体负责组织、指导、召开业主大会，成立业主委员会及换届选举工作，对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导监督，协调解决业主、业主委员会与物管企业之间的矛盾纠纷。县（市）物业管理工作领导小组要定期指导考核街道、社区的物业管理工作。切实提高业主委员会的覆盖率，逐步提高业主自我管理和自我约束能力。

3、强化源头把关，严格执行住宅区规划面积标准和质量标准，认真落实《吉林省物业服务查验接收办法》，进一步完善和落实新建小区的综合验收机制，避免出现新问题。可推广汪清县吸纳各方代表开展综合验收的办法，建立由住宅、规划、建设、验收主管行政部门和业主代表、物管企业代表、社区代表以及人大代表、政协委员组成的综合验收委员会对新建小区的投入使用，实行综合验收，坚决禁止分头验收，强化源头把关力度。不断完善综合验收机制和工作程序，并使之制度化，规范化。

4、积极探索物业管理矛盾纠纷的排查化解机制。在建立起物业管理工作领导小组和联席会议制度的基础上，成立物管行业人民调节委员会，形成以人民调解为基础，人民调解、行政调解、司法调解协调配合的“大调解”工作体系。扶持物管行业协会健康发展，发挥行业协会自律和维权的作用。建立“统一受理、集中梳理、归口管理、依法处理、限期办理”的“一站式”化解物业纠纷的工作机制，及时维护业主和物管企业的合法权益，为物业管理行业健康发展创造良好的法制环境。

（二）要尽快修订出台物业管理相应法规

1、依据国家《物权法》和《物业管理条例》以及吉林省的有关法规，尽快修订《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例》，增强条例的刚性和可操作性。

2、以修订后的《条例》为指导，抓紧研究制定与物业管理相配套的行政规章制度，制定完善社区指导业主大会和业主委员会工作规范、物业承接查验管理办法、老旧小区综合整治纲要等当前实际工作中急需的工作规范。

3、进一步完善物业管理服务企业的市场准入制度和物业管理招投标制度，严格规范物业管理退出机制。

4、将解决开发商遗留问题列入政府监管的重点，组织相关成员单位组成联合检查组，对群众反映强烈的开发商遗留问题，拉出清单，逐个研究解决方案。建立健全开发企业信用档案，加大对违法违纪行为的查处力度。形成长效机制，经常性地对开发企业房屋销售管理、竣工验收管理、建筑保修期维修监督管理进行监督检查。

（三）加强对物业管理服务行业的政策扶持

1、尽快向省政府汇报，在落实《吉林省物业管理办法》第44条、第45条和第54 条有关规定的过程中，省级法规与相关行业规定之间相互矛盾的现象，切实解决扶持物管企业政策落实难的问题。

2、物业管理服务作为新兴行业，处于市场机制还不成熟、企业效益低下，行业发展困难的特殊时期，建议政府在税收、用工等方面出台具体的扶持政策，建立物业服务企业从业人员的综合保险制度、岗位定向培训制度，提高物管从业人员素质，提高服务质量，降低企业经营风险。

3、按照政府调控与市场调节相结合的原则，完善物业管理服务收费调节机制。在对物业管理服务情况进行深入调研论证的基础上，修改物业收费政府指导价格标准，降低或免收低收入群体的物业费，建立起听证制度和常规调控机制，逐步向市场调节为主、政府调控为辅的机制过渡。

4、制定鼓励有能力的大企业进入物业服务领域、小企业合并重组、物业服务企业投资老旧小区综合整治改造等方面的激励措施，鼓励单项专业服务队向专业服务公司过渡，引导物业服务企业做强做大，提高规模效益和抗风险能力。

（四）加强宣传，营造良好的物业管理环境

1、将物业管理法规、规章制度的宣传、普及工作纳入我州“六五”普法的重要内容，使普及工作进机关、进企业、进社区、进住户，不断提高物业管理法规的普及率。

2、开展物业管理法规宣传月、宣传周、宣传日活动，加大媒体宣传力度，创新宣传方式，切实提高宣传效果。

3、对政府负责物业管理的执法人员，街道社区从事物业管理的主管人员，住宅区开发建设人员，业主委员会的负责人，物业管理企业的经营者等进行定向培训，不断提高各有关方面依法管理、依法办事、依法维权的能力和水平。

4、着力提高全体公民自觉参加居民自治和物业管理的积极性。各级党政机关要结合社会管理创新工作，把公民参与居民自治，积极参加社区工作纳入领导干部、公务员、党员、以及其他公职人员的常规考核内容，激励他们在居民自治工作中起带头作用，引领全体公民积极参与社会管理。

（五）全力推进老旧小区的综合整治改造工作，逐步提高物业管理覆盖率。

1、各县（市）政府应当对老旧小区进行全面摸底调查，制定老旧小区综合整治改造规划并与本级经济社会发展计划相衔接，制定具体推进目标和措施，有计划有步骤地推进老旧小区的综合整治改进工作。

2、统筹“棚户区改造”和“暖房子”等各项民生工程，整合各种资源，加大财政投入，使老旧小区综合整治改造工作形成合力，发挥各项民生工程的综合效益。

3、出台老旧小区综合整治改造和物业管理的鼓励措施，实现政府投入和企业投入两个方面的有机结合。建议州暨延吉市政府共同开展老旧小区综合整治改造工程和物业管理、准物业管理全覆盖试点，总结经验，推广全州，在“十二五”期间，将我州物业管理工作推进到新阶段、提升到新水平。