一、房地产业对我州经济社会发展做出了积极贡献

房地产业作为我州新的经济增长点和城市居民新的消费热点，近些年出现了较强的发展势头，在扩大内需，拉动经济增长，加快城市建设，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面起到了较大的推动作用。

截止2010年末，全州共有房地产开发企业150家。见下表：

    全州房地产开发企业分布情况表        单位：个               

县市	延吉	图们	敦化	龙井	和龙	安图	汪清	珲春	总计
数量	85	6	13	12	6	4	8	16	150

（数据来源：州住房和城乡建设局）

“十一五”期间，全州房地产开发总面积达到了1455万平方米。见下表：

“十一五”期间全州房地产开发情况表   单位：万平方米                                                 

县市	延吉	图们	敦化	龙井	和龙	安图	汪清	珲春	总计
面积	776	71.01	150	108	50.88	65	106.11	128.00	1455

（数据来源：各县市上报数据）

房地产开发规模、投资总量持续扩大，开发建设指标在长春、吉林两市之后，列全省第三位，成为推动我州经济发展和固定资产投资增长的新亮点。

（一）房地产开发投资势头强劲，拉动了经济增长。“十一五”期间，全州累计完成房地产开发总投资157.1亿元，年均增长19.8%，占全社会固定资产投资的比例年均达30%左右；累计完成商品房销售额205亿元，其中商品住宅销售额163.4亿元；房地产业实现增加值104.4亿元，占同期地区生产总值的比例达到4.7%；全州各县市实现房地产总收入49.3亿元，占县市一般预算收入平均达到38.56%，成为拉动我州经济增长的重要力量。

（二）房地产开发以居民住宅为主体，保障了住房供给。“十一五”期间，我州房地产开发基本适应市场规律，面向城乡居民住房需求，进行了商品房、棚户区、保障性住房等多层次的开发建设。全州累计开发商品住宅面积1455万平方米，其中棚户区改造面积797.4万平方米，商品房销售累计达到1004.5万平方米。多层次的开发，满足了不同层次居民的住房需求，到“十一五”末期，我州人均住房面积从“十五”末期的21.62平方米增加到了29.97平方米。大批的农村和外地人口纷纷进城购房，有效了促进了城市人口聚集，加速了城镇化进程。

（三）房地产开发档次不断提高，改善了城市面貌。“十一五”期间，全州各县市加大城市建设资金投入力度，开发范围从城市中心区域快速向外扩张，拉大了城市框架，带动了旧城区的开发和改造，敦化中兴现代居小区、延吉嘉和碧水园林、州政务中心等一批设计新颖、规模较大的住宅小区和大型城市公共建设项目不断涌现。正在开工建设的体育中心、博物馆、图书馆等建州六十周年献礼工程，充满现代气息，使城市面貌发生巨大变化，品位得到有效提升。

（四）管理措施不断完善，房地产开发趋于规范。“十一五”期间，尤其是近几年来全州房地产管理部门以加强宏观调控为主线，以加强市场监管为重点，加大了清理整顿力度，对全州253家房地产开发企业逐个进行评估，先后对103家违规违纪、资质不足、无业绩的房地产开发企业予以注销资质、歇业处理。纠正和查处了一批违法违纪案件，群众普遍关心的“一房多售”、“无籍房”等一些历史遗留问题正在得到妥善处理，房地产业开始向规范化方向发展。

（五）扶持力度不断加大，房地产企业得以成长。“十一五”期间，我州本着“培育一批、扶持一批、壮大一批”的原则，积极扶持房地产开发企业发展壮大，一批讲诚信、有实力的房地产开发企业逐步成长。这些企业遵章守纪、合法经营，不仅开发建设了一大批公建项目和优秀商品住宅，而且在社区建设、救灾济贫以及社会公共事业等方面都有积极的表现。应当说，房地产企业为我州经济社会发展所做出的贡献是主流，必须予以充分肯定。

二、我州房地产业存在的主要问题

我州房地产业虽然发展较快，但是存在的问题也比较突出，有些问题已经严重制约了房地产业健康发展。具体表现在以下方面：

（一）房地产开发存在规划监控不力，无序开发现象。目前全州各县市都制定了比较完整的城市发展与建设规划，可是有些规划在房地产开发中并没能得到很好地执行，开发商片面追求经济效益，出现了一些违背规划现象。一是不按规划搞开发。正如我们在城市规划编制和执行情况的调查报告中所反映的“虽然规划科学规范，但实施之后有些地方随意更改，变样走样的现象还时有发生。如绿地改楼房、停车库改超市、多层改高层等等”，群众对此反映强烈。二是“见缝插针”搞开发。前几年延吉市实行集中供热后，取消的锅炉房地段多数进行了房地产开发，这种零散的开发行为，损害了城市的整体形象。三是不按需求搞开发。延吉市在“十一五”期间年均新建商品住宅155.2万平方米，而同期延吉市人口年均增加8306人（不包括朝阳川镇），如果每套住房按80平方米推算，则每年新增1.94万套住房，每个家庭按3口人计算，则每年新增2700多户家庭。即使六成的新建商品住宅是在原址上重建，六成的入住户是回迁户，但商品住宅增长与人口增长失衡的问题依然比较严重，导致商品房空置率偏高。四是审批手续不全搞开发。有的县市历史遗留问题未解决，又采取不完善的审批手续，产生了新的问题。如2009年延吉市批准了19个开发项目“先开工后补办手续”，在企业没有取得相关批件的情况下，就允许开工建设，目前，这些工程有的已经完工，有的正在建设中，如果不能实施有效的监管，可能会产生新的问题。

（二）设计和建筑品位不高，开发档次低。一是城市建筑风格与延边的人文、地域特点有机结合不够。延边是中国朝鲜族最大的聚居地，与朝鲜、俄罗斯相毗邻，可是在城市建设风格中除了有朝鲜族文字的牌匾外，鲜明的民族特色和异域风情却少有体现。二是房地产开发缺乏整体布局。许多开发项目只注重面积扩张，却忽视品位提升，缺乏标志性的小区；只注重住宅小区、单体建筑，却忽视城市整体功能建设，尤其是休闲场所、绿地、公厕、停车场等配套设施建设。三是建筑形态档次低。特别是州府延吉市，除了一些分散而立的高层楼房外，基本上是以5—6层的“火柴盒”式建筑为主，形态单一，个性不强，材质较差，色彩零乱，立面难看，与延吉市“具有民族特色的吉林省东部宜居旅游开放中心城市”的定位极不相称。

（三）管理体制不顺，统一联动管理机制尚未形成。房地产开发监管涉及多个部门，这些行政主管部门从各自职能的角度负责某一环节的监管，各自为政，缺乏相互协调，未能形成统一的联动监管机制。如规划部门管审批，却不管企业是否违规建设；城市综合执法部门管企业违规建设行为，可因没有执法依据而不能有效查处；土地部门管卖地却不管买地者是否有开发资质；一些建设项目在消防部门没有审核的情况下，相关部门却发了开工许可证等等。这种缺乏合力的分头管理体制，不可避免地出现一些管理上的漏洞，使一些房地产开发企业违规开发建设的行为得不到及时纠正和处罚。如有的房地产开发企业“未批先卖”，在没有取得商品房预售许可证的情况下，以“委托代建”、“定向开发”、“内部集资”、“团购”等方式预售商品房，增加了购房者的风险。个别房地产开发企业“一房多售”，如前些年引发群体上访事件的亨力、隆峰、教玉等一房多售案件，虽然得到妥善处理，但个别案件仍时有发生，成为影响社会稳定的重大隐患。

（四）市场准入把关不严，房地产企业普遍素质不高。前些年一度出现的房地产高利润现象，吸引了其他行业的众多经营者纷纷涌向房地产业。在申请办理资质过程中，由于相关部门对注册资本金是否抽逃、工程技术人员是否借挂等缺少严密的审查和有效的监管，许多靠东挪西借临时凑集注册资本金，靠借挂工程技术人员取得资质，还有以挂靠方式从事房地产开发的企业进入房地产开发市场，使得房地产业鱼龙混杂，良莠不齐，埋下了许多隐患。仅以延吉市为例，这个只有50多万人口的城市，清理整顿前房地产开发企业最多时达到170多家，导致房地产市场长期处于“僧多粥少”、过度竞争的状态。房地产开发企业普遍素质不高，实力不足，全州经过治理整顿合格的150家企业中，资质等级为二级的企业仅20家，占全州房地产开发企业总数的13.3%，资质等级为三级的企业有47家，占到企业总数的31.3%，资质等级为四级的企业有83家，占到企业总数的55.4%。有的企业只有几个人，没有形成开发团队，无策划、营销、管理人员，甚至有的连基本的办公条件都不具备，只是买下土地后挂靠其他企业搞开发。

（五）房地产市场信息不够透明，物业管理水平不高。在房地产信息上，尽管近几年加大了政策宣传力度，但各相关部门对信息公开仍没有做到位，有些只是流于形式。特别是群众普遍关心的城市详规、项目建设、企业资质、处罚结果、房屋价格等信息无处可寻。信息不透明，必然导致房地产市场不透明，为滋生腐败、不守诚信、欺诈蒙骗提供了条件。在物业管理上，有的房地产开发企业没有兑现物业管理方面的承诺，有的物业公司提供的服务与收取的物业费水平不符，物业公司与房地产开发企业、业主委员会、社区之间的权利、义务关系不明确，许多矛盾纠结在一起难以解决。有的业主以房屋质量差为由拒缴物业费，造成部分物业公司严重亏损，退出了管理，弃管的小区脏、乱、差现象较为突出，居民对此意见很大。

三、对促进房地产业健康发展的建议

近年来，国家对房地产市场采取了较为严厉的调控措施，目标是打压投资和投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨的势头。对于我州来讲，尚未出现房价非理性、过快上涨等问题，也没有发现大规模炒房的行为，因此，我们要树立抢抓机遇的意识，坚定加快发展的信心，妥善解决房地产业发展中存在的问题，借全国性调控之机，尽快形成良好的发展环境，以确保我州房地产业健康发展。为此，提出如下建议：

（一）按照建设生态宜居城市的要求搞好房地产开发。房地产开发不单纯是解决居住问题，必须紧紧围绕生态宜居做文章，遵循以人为本的科学发展观，以建设生态宜居城市为目标，科学定位、统筹谋划、合理布局、加强监管，全力推进房地产业发展。把房地产开发融入生态宜居城市建设之中，更好地塑造城市形象，提高城市品味,加快打造吉林省东部以延吉为中心，以珲春、敦化为节点的城市群。根据延边的自然条件，我们认为，应因地制宜地采取“宽距离、低密度、高容积率”的房地产开发模式：“宽距离”，就是建筑群之间的距离以及预留的道路应该宽敞，做到显山露水；“低密度”，就是建筑物之间要有合理的间距，做到透风、透气、透光，配套建设绿化带、公共活动场所、停车场等；“高容积率”，就是适度提高容积率，特别是中心城区向高层发展，增加单位土地利用率。要超前谋划与房地产开发相配套的城市基础设施建设，延伸城市供水、供热、供气网络，完善城乡污水处理、垃圾无害化处理功能，构建便捷高效的信息网络，发展通信、娱乐和数字家庭产业链体系，打造数字城市。

（二）加强政府对房地产市场的宏观调控。政府有关部门要坚持市场化导向和运作机制，根据经济社会发展总体规划，结合城市发展实际需求，确定年度开发计划，建立科学完善的项目管理、储备供应制度，杜绝无序、过度开发现象。把调整结构、供求平衡作为宏观调控的重点，合理确定廉租房、公租房、棚户区改造、高档住宅的开发规模，满足各阶层的住房需求。增强政府对土地市场调控能力，编制好房地产开发土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的年度土地供应计划体系；整合城区土地资源，实行成片开发，防止见缝插针零星建设；强化政府对土地的储备，严格实行土地招拍挂制度，根据市场和城市建设需求逐步投放市场；加大城乡结合部和交错区的开发力度，积极促进集体建设用地流转，以公开、规范的方式实现集体建设用地使用权自由买卖和租赁；建立地价定期发布制度，规范企业购买、储备土地的行为。规范二手房市场，扶持多种市场化形式，鼓励市民小房换大房、旧房换新房、差房换好房、买房与租房市场联动，满足社会各阶层的住房需求。同时，要建立健全房地产信息公开制度，通过网络、媒体等手段，打开信息公开渠道，政府要对房地产开发规模、标准、完成时限等信息及时公布公开，接受全社会的监督，解决信息不对称问题。

（三）充分发挥规划在房地产开发中的先导作用。鉴于目前我州城市建设品位普遍不高的情况，我们认为，必须从规划入手，进一步完善现有规划，特别是编制和完善控制性详细规划，从景观设计、基础设施框架和布局，到单体建筑风格，都应该有战略性眼光，融入现代化理念。要严格执行规划，如果不能对规划有所优化，就不得随意改变。确有必要对规划进行重大调整（指建筑密度、容积率、绿地率、交通体系等）的，必须经过相应的审批程序。要本着对历史、对人民群众高度负责的态度，真正做到“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，管理一个法。”组织力量对近年来我州各县市规划执行情况进行一次严格检查，对私自变更规划的行为从严查处。要不断扩大人民群众的参与度，今后凡是建设地标性建筑、公益性项目等，其规划方案必须公开公示，广泛听取各方意见，自觉接受人民群众的监督和评价。

（四）树立高品位、高标准的开发理念。首先，要突出特色化原则。加强对本土文化元素的整合运用，增加城市建筑的可识别性和独特性，丰富城市的记忆元素。要以原生态文化、朝鲜族地域文化等元素为基础，打造具有丰富文化内涵的独具特色的房地产产品。其次，要明确建设风格。尤其是州府延吉市，应该围绕布尔哈通河、延吉河两条重要水系搞好水面、水系、桥梁等景观建设；突出功能配套建设，打造地标景观；突出绿地、广场建设，打造休闲景观；突出单体外观建设，打造立面景观。要在建设风格、外墙立面、装饰色彩等方面精心谋划，精心设计，着力建设一批有特色的景观建筑，全面提升中心城市品位。第三，要积极引进知名品牌房地产开发企业。针对目前我州房地产整体开发水平不高的实际，建议引进一些知名品牌房地产开放商，借鉴他们先进的开发理念，共同把我州房地产业做大做强。第四，要大力发展旅游房地产。建议将部分山、水、景观资源优越的土地作为发展旅游房地产开发专项用地，建设富有地方特色、高品质的星级宾馆、度假村、疗养院等房地产项目，逐步发展避暑、养老、疗养等休闲度假型房地产，完善旅游和休闲度假的商业配套设施，把我州建成旅游休闲房地产较发达的地区。第五，要提高物业管理水平。进一步完善物业管理法规建设，加大对老旧住宅小区基础设施的投入改造力度，鼓励物业企业走强强联合之路，做大做强物业服务企业，做响物业公司品牌。

（五）尽快建立起顺畅的审批机制。建立开发项目数据库，把延吉市城区待开发的项目，从用途、选址、面积、容积率、风格、色彩等，组织专家进行详细的规划设计，储存到数据库中，并向社会公示，房地产开发企业根据自身的能力选择项目，参与竞标。采取集中审批的办法，即在每年建设冬闲期（十一月至次年二月）集中对房地产开发项目进行审批，房地产开发企业必须在审批期限内将需要报批的材料上报，各审批机构和部门按照基本建设程序，进行统一受理、“一站式审批”，保证在审批期限内把报批项目审批完，确保开发企业在开工期到来时能按时开工建设。建立房地产开发行政审批、政务信息全程公开制度，将各部门行政审批项目的受理、承办、批准、办结和告知等环节进行公示，实行阳光操作。建立部门管理问责制，按照“谁发证，谁监管、谁负责”的原则，对企业进入、土地竞拍、项目确立、规划设计、项目报建、建设监理和综合验收等环节实行全程问责，哪个环节出现问题，追究哪个管理部门的责任。要根据我州房地产业发展实际，尽快制定出台商品房预售资金监督管理办法、违规开发建设处罚制度等，确保我州房地产业发展有章可循，管理有法可依。

（六）加大监管力度，确保房地产业规范化运行。一是严把房地产开发企业准入关，建立和完善市场准入机制，特别是要严格各类房地产开发企业的资质等级和从业人员的资格认证管理。二是严把审批关，严格执行房地产管理流程，杜绝未批先建、少批多建、不按规划设计乱建的现象发生。三是严把商品房预售关，实行商品房预售保证金制度，建立预售房销售资金专管帐户，并对预售资金使用情况进行监管，防止房地产开发企业挪用侵占预售款现象发生。四是严把建设质量关，加大对质量不达标商品房的查处力度，及时发现隐患并限期整改。五是发动群众参与监督，各有关部门和街道要设立举报电话、举报信箱，对群众举报的问题，一经查实，依法严肃查处，让那些违规违法行为无处藏身。六是明确物业公司与房地产开发企业、业主委员会、社区之间的权利义务关系，不断完善物业管理的相关办法，扶持有诚信的物业服务企业扩大管理规模，引导其逐步向专业化方向发展。七是建立专业的房地产监察机构，加大对各县市房地产监管部门的监督检查力度，确保全州房地产业走上健康发展的轨道。

（七）加大对房地产开发企业的扶持力度。对那些诚信守法、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，政府应在资金、政策上给予支持，扶持企业做大做强。在公开、公平、公正的原则下，对州内外房地产开发企业给予同等待遇，实现有序竞争。鼓励房地产企业引入现代经营理念，引导企业按照“低碳、生态、环保”要求，加强节能、节材、节水、节地等技术在房地产开发建设领域的应用，提升房地产开发品味，为我州房地产业在低碳经济转型中创造发展新机遇。建立并实施房地产开发企业信誉等级评价制度，在建设行政主管部门建立全州房地产企业诚信档案，定期公布企业诚信记录，对企业进行软约束。减少收费项目，降低收费标准，对企业普遍反映强烈的收费项目，应组织召开听证会，能降低标准的要降低，能取消的取消，减轻企业负担，为企业创造良好发展空间。

 

 

 

 

 

州政协经济科技与资源环境委员会

                            2011年6月